トランクルームを開業するには？資金や準備、成功のポイントを紹介

遊休不動産の活用方法を模索しており、トランクルームの開業について理解を深めたい方もいるのではないでしょうか。トランクルームは、都市部を中心にニーズが高い割に参入障壁は低く、空き物件や不採算店舗の有効活用に最適な事業の1つです。

ただしエリアによっては競合との差別化が必須となるため、ターゲット層にとって魅力的なサービスを提供できる施設環境を整えなければなりません。そこでこの記事では、トランクルーム開業の基礎知識や準備と経営成功のポイントを紹介します。

トランクルームの開業に必須の基礎知識

トランクルームは空き地・空き倉庫・空きビル・空きアパートなど、遊休不動産を有効活用できる方法の1つです。非倉庫業として営むレンタル収納スペースなら特別な免許・資格不要で開業でき、マンションやオフィスビルを所有していれば、比較的低コストで1棟型トランクルームをオープンできます。

「保管用倉庫（倉庫業）」と「レンタル収納スペース（非倉庫業）」との違い

トランクルームは、倉庫業として営む保管用倉庫と、非倉庫業として営むレンタル収納スペースの2種類に分かれます。

【保管用倉庫（倉庫業）】
寄託契約によって物品の保管を請け負うもので、保管用倉庫を開業するには国土交通省へ登録が必要です。保管用倉庫の事業内容は「顧客の物品を保管すること」で、利用者が荷物の出し入れをする際に、都度事業者の立ち会いが求められます。

【レンタル収納スペース（非倉庫業）】
一般的に利用者との不動産賃貸借契約によって物品を預けるスペースを貸すもので、国土交通省の認可は不要です。事業内容は「収納スペースを貸し出すこと」で、利用者は24時間好きなときに、事業者の立ち会いなしで荷物の出し入れができます。

「屋外型」と「屋内型」との違い

トランクルームは、設置場所によって屋外型と屋内型に大別されます。

【屋外型】
土地の上に設置したコンテナに荷物を保管するもので、郊外に多いタイプです。一般的に車両で搬入出がしやすい道路沿いで展開され、広めのスペースにバイク・アウトドア用品や大型の家具・家電などを収納します。温度・湿気の影響を受けやすいため、収納に適さない物品がある点には注意が必要です。

【屋内型】
マンションやオフィスビルのフロアを細かく区分けして収納スペースを貸し出すもので、都市部に多いタイプです。基本的に徒歩や台車を使った搬入出が前提で、比較的小さい物品の収納に活用されます。屋外型より割高にはなるものの、温度・湿気やセキュリティを管理しやすく、書籍・衣類やPCなど電子機器の収納にも便利です。

以下は、屋外型と屋内型の特徴をまとめた表です。

項目	屋外型	屋内型
主な立地	郊外	都市部（マンションやビルの中）
主な収納物	大型家具、バイク、レジャー用品など	衣類、書類、小型家電、PCなど
搬入方法	車で直接搬入	徒歩・台車が中心
温度・湿度	外気の影響を受けやすい	空調管理が可能
セキュリティ	物理的対策が中心	入退室管理など強化しやすい
初期費用	比較的低い	高くなりやすい

トランクルームに転用しやすい不動産

トランクルーム経営では、「利用者の使いやすさ」と「運営効率」の両立が重要です。次のような条件を満たす不動産は、トランクルームに向いています。

1. 荷物の搬入動線を確保しやすい
2. 間仕切りによる区画化がしやすい形状である
3. 防犯設備を設置しやすい環境である
4. 用途変更や消防対応のハードルが高くない
5. 用途地域による制限をクリアしている（第一種低層住居専用地域などでないこと）
6. 屋外型の場合、建築確認申請を行える条件にある

上記の観点から、トランクルームに転用しやすい不動産の例と注意点を紹介します。

【マンションの1階部分】
住居として埋まりにくい1階住戸を区画化し、トランクルームとして活用するケースです。出入りのしやすさに加え、既存の建物設備を活用できる点がメリットです。日当たりが悪くても問題ないため、不人気区画の有効活用に適しています。

【空きテナント・空き店舗】
オフィスビルや商業施設の空室対策として有効です。フロアの一部を区画化することで、賃料収入の底上げにつながります。オフィス街や商業施設周辺は、企業の書類保管や店舗の在庫置き場としての需要も見込めます。

【空き家】
戸建て住宅は部屋ごとに区切られていることから、小規模なトランクルームとして転用しやすい特徴があります。ただし、床の耐荷重補強が必要になるケースがある他、住宅街（第一種低層住居専用地域など）では営業が制限される場合があるため、事前の用途地域確認が必須です。

【倉庫・工場の一部】
天井高や床耐荷重に余裕があり、大量の区画を設けやすいため、多様なニーズに対応できます。準工業地域や工業地域にあることが多く、法的な制限をクリアしやすい傾向にあります。

【遊休地や空き駐車場】
屋外型コンテナの設置に適しており、初期投資を抑えながら土地の有効活用が可能です。ただし、コンテナは「建築物」として扱われるため、基礎工事と建築確認申請が必要です。また、利用者の車が敷地内に入り、転回できる十分な間口とスペースがあるかが集客を左右します。

トランクルームに転用不可またはしにくい不動産

法的な制限や事業としての採算性の観点から、トランクルームへの転用が難しい不動産があります。まず法規制の面では、用途地域の制限により、コンテナ型トランクルームの設置が認められないケースがあります。建築基準法上、以下の用途地域では原則として設置ができません。

• 第一種低層住居専用地域
• 第二種低層住居専用地域
• 第一種中高層住居専用地域

また、市街化調整区域では、開発許可などの条件が整っていないと事業化が難しい場合があります。

採算面で、トランクルームへの転用が向いていない不動産として以下が挙げられます。

• 搬入スペースや駐車場が確保できない物件：利用者の利便性が低く、稼働率が伸びにくくなる
• 上層階でエレベーターがない建物：大きな荷物の運搬が難しい
• 湿気や漏水、結露などのリスクがある建物：保管品質への不安から敬遠される可能性がある

（参考：『コンテナを利用した倉庫等の建築基準法上の取扱いについて/都市整備局』）

トランクルームの開業に免許や資格は不要

非倉庫業として営むレンタル収納スペースを開業するなら、倉庫事業者としての認可は不要です。特別な資格も必要ありません。レンタル収納スペースは開業のハードルが低い事業といえるでしょう。

しかし、トランクルーム経営は不動産投資の一種です。資産運用に関する知識を吸収する意味で「宅地建物取引士（宅建士）」や「ファイナンシャル・プランニング技能士」のような国家資格の合格を目指すのもよいでしょう。

トランクルームの開業に必要な資金

トランクルーム開業に必要な資金は一般的に、土地の取得費を除き300万円〜500万円程度です。費用はスペースの規模や設備が新品・中古どちらかなどの条件次第で変わりますが、屋内型の場合、おおよそ以下のような費用がかかります。

【屋内型】

• パーティション設備の購入・設置費用：200万円〜300万円
• 水道・電気工事費：30万円
• 看板設置費：20万円
• 監視カメラ設置費：20万円

屋外型の場合、初期費用の目安は約200万円〜800万円程度です。主な費用内訳と目安の金額は以下の通りです。

【屋外型】

• コンテナ本体費用：1基あたり約60万円（5畳程度）
• 設置工事費：約80万円〜100万円
• 電気・水道などのインフラ工事：約30万円
• 防犯カメラ設置費：約30万円
• 看板設置費：約10万円〜30万円
• 整地費用：1坪あたり約1万円〜1万4,000円

運営方法によっては、広告宣伝費や警備員・管理人の人件費などもかかります。

トランクルームの運営方法

トランクルームの開業・経営にあたり、何らかの形で既存のトランクルーム事業者と提携する運営方式も選択できますが、完全に自営も可能です。提携する場合の運営方式には、管理委託方式、一括借り上げ（サブリース）、事業用定期借地方式があります。ここでは、それぞれの運営方式の特徴やメリット・デメリットを解説します。

【運営方法の比較】

方式	運営の主導権	収益の伸びしろ	日常管理の負担	利用者募集の対応	クレーム・トラブル対応
自営方式	オーナー主体	◎（満室時は最大）	多い	自社で実施	自社で対応
管理委託方式	オーナー＋管理会社	〇	中程度	管理会社が対応	管理会社が対応
一括借り上げ（サブリース）	事業者	△（上限あり）	少ない	事業者が実施	事業者が対応
事業用定期借地	事業者	△（土地賃料のみ）	ほぼなし	事業者が実施	事業者が対応

自営方式

自営方式はオーナー自身で工事完了済みのトランクルームを用意し、集客・契約・集金など各種管理業務も含め、開設から経営まで全て自前で行うものです。満室にするには積極的な募集が必要で、運営の負担が大きい経営方法ですが、満室時の収益性は最も高くなります。

高度な経営ノウハウが求められるものの、自社独自サービスとして業界に参入し、多店舗展開を目指す場合などに向いているでしょう。

管理委託方式

管理委託方式は、工事完了済みのトランクルームを用意し、運営に必要な集客・契約・集金などの管理業務をトランクルーム事業者に委託するものです。事業者によって管理内容は異なりますが、フランチャイズ方式を採用する場合、事業者と加盟契約・売買契約などを締結します。

管理委託方式の利点は、自営方式よりも運営の手間を大幅に削減できることです。管理業務の委託費として一定割合の賃料を差し引かれるものの、売上が高いほど多くの賃料収入を得られます。ただし売上がゼロでも管理手数料を支払うため、利用者が少ないと赤字になるリスクもあることは注意点です。

一括借り上げ（サブリース）

一括借り上げ方式は、工事完了済みのトランクルームをフランチャイズ本部に1棟丸ごと借り上げてもらい、運営を任せるものです。フランチャイズ運営の一形態であり、トランクルーム事業者とは加盟契約及びサブリース（賃料保証）契約を締結します。

賃料保証のおかげで、トランクルームの売上にかかわらず、一定の賃料収入を得られます。空室リスクが低減されますが、トランクルームが満室になっても賃料収入は増えないため、最大収益は限定されます。

事業用定期借地方式

事業用定期借地方式は、商業活動専用として、土地のみをトランクルーム事業者に一定期間貸し出す方式です。トランクルーム事業者とは賃貸借契約を結び、土地の賃料を収益源とします。この方式では、上物を用意せずに更地の状態で貸し出せます。

直接的な収益性は限られるものの、トランクルームの建築や運営は事業者が担当するため、土地所有者にとっては手間がかかりません。ただし、賃料の見直しは契約更新時に市場状況に応じて行うことがあります。

トランクルーム開業の流れ

トランクルーム開業の流れは、大きく6つの手順に分けられます。

手順	内容
1.事業者の選定	トランクルーム事業者の資料請求・比較検討
2.マーケット・現地調査	人口動態、住宅事情、競合施設、料金相場などを調査
3.プラン提案・契約	設置数、サイズ構成、初期費用、収支計画の提示
4.各種申請手続き	建築確認申請、用途確認、自治体への事前相談など
5.着工・施工	整地、基礎工事、コンテナ設置、電気工事、防犯設備の設置
6.竣工・運用開始	完成後、利用者募集を開始し正式オープン

安定経営のためには、開業後も料金設定や広告内容を見直しながら、稼働率を維持していくことが大切です。

トランクルーム経営は儲かる？

トランクルーム経営は、立地や運営方法を適切に選べば、比較的高い利回りが期待できるビジネスといえます。市場そのものが拡大を続けていることに加え、他の不動産投資と比べて初期費用や維持コストを抑えやすい点が、その理由です。

ここでは、市場動向と利回りの相場から、トランクルーム経営の収益性を見ていきましょう。

市場規模は16年連続で拡大

業界大手のトランクルーム事業者「株式会社キュラーズ」の統計によると、市場規模は2008年から16年連続で拡大し、2024年には約850億円に到達しています。さらに、2027年には1,000億円規模に到達する見通しとされています。全国の店舗数は14,860店舗にのぼり、ファミリーレストランの店舗数（約10,000店舗）を上回る水準となりました。

需要拡大の背景には、都市部を中心とした住環境の変化が挙げられます。住宅価格や建築コストの上昇により、コンパクトな住戸が増え、収納スペースが不足している家庭も少なくありません。

また、オフィスの縮小やサテライト化、ネット販売や副業の広がりにより、個人・法人ともに「一時的に物を保管したい」というニーズもあります。

（参考：『トランクルーム市場、16年連続成長で850億円規模に | プレスリリース/株式会社キュラーズ』）

利回り相場は15〜25％

トランクルームの利用料金は、1室あたり月額5,000〜1万5,000円程度で、単価だけを見ると決して高額ではありません。しかし、設備がシンプルで維持管理コストが低いため、魅力のある投資といえます。

一般的に、トランクルーム経営の利回りは15〜25％程度が目安とされています。アパートやマンション経営の利回り相場である5〜10％前後と比較すると、比較的高い水準です。

利回り相場は15〜25％

トランクルームの利用料金は、1室あたり月額5,000〜1万5,000円程度で、単価だけを見ると決して高額ではありません。しかし、設備がシンプルで維持管理コストが低いため、魅力のある投資といえます。

一般的に、トランクルーム経営の利回りは15〜25％程度が目安とされています。アパートやマンション経営の利回り相場である5〜10％前後と比較すると、比較的高い水準です。

トランクルーム経営のメリット

トランクルーム経営は、アパートやマンション経営と比べて運用のハードルが低く、土地活用の選択肢として注目されています。特に「初期投資を抑えたい」「管理の手間をできるだけ減らしたい」という方にとっては、始めやすいビジネスモデルといえるでしょう。

ここでは、トランクルーム経営の主なメリットを3つ紹介します。

低コストで無人運営が可能

トランクルームは、居住用の賃貸物件のように共用部の定期清掃や設備点検を頻繁に行う必要がなく、日常的な管理業務は最小限で済みます。管理人を常駐させる必要がないことから、人件費を抑えられる点がメリットです。

また、アパートやマンションと比べて設備がシンプルなため、給排水設備や室内設備の故障といったトラブルも少なく、修繕費や維持費を抑えやすい特徴があります。屋外型であれば、建物の大規模修繕のようなまとまった費用が発生しにくい点も安心材料です。

契約手続きや料金決済、鍵の管理などをオンライン化したり、受付や問い合わせ対応をシステム化したりすれば、少人数での運営、あるいはオーナー1人でも管理できる場合があります。

管理の手間が少ない

トランクルームは「人が住む場所」ではなく「物を保管する場所」であるため、居住用賃貸と比べて管理の負担が大幅に軽減されます。例えば、水漏れや設備故障、ごみ出しトラブルなど、生活に関わる細かな対応がほとんど発生しません。

また、騒音問題や近隣住民とのトラブル、入居者同士のトラブルといった、人間関係に起因する問題も起きにくいのが特徴です。利用者は必要なときに出入りするだけのケースが多く、日常的なクレーム対応に追われる心配もほとんどありません。

他用途では活用しづらい不動産でも収益化できる可能性がある

トランクルーム経営は、「売却しても買い手がつかない」「賃貸に出しても入居者が決まらない」といった不動産でも、収益化できる可能性があります。

例えば、「駅から遠い」「日当たりが悪い」「治安が悪い」など、住宅経営には不向きな不動産でも、トランクルームであればマイナス要因にはならない場合があります。

他にも、狭小地や変形地、住宅としては使いにくい形状の土地でも、コンテナを配置できるスペースが確保できれば運用が可能です。

トランクルーム経営のデメリット

トランクルーム経営には多くのメリットがある一方で、事前に理解しておきたい注意点が2つあります。1つは、開業してすぐに満室になりにくい点です。2つ目は、不動産活用の中でも税制面の優遇が少ない点です。

以下のデメリットを把握した上で、資金計画や運営方針を検討してみてください。

稼働率が上がるまで時間がかかる

トランクルームは、開業直後から満室になるケースは少ないといえます。アパート・マンションのように入居募集のタイミングが集中するわけではなく、利用者は必要なタイミングで個別に契約するため、稼働率は徐々に上がっていくのが一般的です。

そのため、開業初期は売上が安定せず、想定よりも収益が伸びない期間が続く可能性があります。開業前には低稼働時の収支シミュレーションを実施し、余裕のある資金計画を立てておくことが重要です。

節税効果が低い

アパートやマンション経営の場合、住宅用地として扱われることで固定資産税や相続税の軽減措置が適用されます。具体的には、200㎡以下の部分について課税標準額が6分の1に軽減され、200㎡を超える部分でも3分の1に減額される制度があります。

しかし、トランクルームは住宅用途ではないため、こうした特例の対象外です。相続税対策や固定資産税の圧縮を主な目的として土地活用を検討している場合は、他の活用方法と比較しながら慎重に判断しましょう。

トランクルーム開業を成功させる6つのポイント

トランクルーム事業は比較的低コストで始められますが、開業初期は稼働率が安定しないケースも多く、事前準備の質がその後の経営を左右するといっても過言ではありません。長期的に安定収益を確保するためには、収支計画や市場調査、集客施策に加え、無人運営を前提とした効率的な管理体制の構築が重要です。

ここでは、トランクルーム開業を成功させるためのポイントを6つ紹介します。

1.入念に収支計画を立てる

トランクルーム経営を安定させるには、開業前の収支シミュレーションが欠かせません。初期費用だけでなく、電気代・通信費・広告費・清掃費・管理システム利用料などのランニングコストを含めて、現実的な収益計画を立てることが重要です。

また、満室想定ではなく、開業後しばらくは低稼働率が続く前提で資金計画を組んでおくのもポイントです。さらに、固定資産税の負担も考慮し、実質利回りベースでの収益性を確認しましょう。将来的な売却や用途変更といった出口戦略まで視野に入れておくことで、長期的にリスクを抑えた経営が可能になります。

2.長期利用者のニーズが高い地域を狙う

トランクルーム経営では、立地選びが収益性を大きく左右します。一般的に商圏は半径1km〜2km程度といわれており、周辺にどれだけ需要があるかを事前に調査することが重要です。特に、住宅が密集している都市部や、収納スペースが不足しがちな単身者・ファミリー層が多いエリアは、長期利用につながりやすい傾向があります。

また、近隣に同業施設がある場合は、料金設定や部屋サイズ、設備などを比較し、差別化ポイントを検討する必要があります。

3.ターゲット層に応じた宣伝広告を検討する

フランチャイズ方式の場合は大手トランクルーム事業者の集客力を活用できますが、自営方式の場合は顧客を確保するための戦略が重要です。価格・セキュリティ・空調管理など、大手事業者との差別化を図り、効果的に魅力をアピールすることが求められます。

例えば単身世帯が多いエリアなら、書籍・洋服などの収納に十分な小型スペースを安くスムーズに利用できるとよいでしょう。オフィスが多いエリアなら、在庫・備品を安全に長期保管できることが求められます。

4.相性の良いサービスと組み合わせる

トランクルーム単体だけでなく、他のサービスと組み合わせることで収益性を高められる場合があります。例えば、レンタルオフィスやコワーキングスペース、レンタルスタジオなどと併設すれば、利用者層の拡大が期待できます。また、EC事業者向けの小規模在庫保管スペースとして提供するなど、法人需要の取り込みも有効です。

サービスを複合化することで収益源を分散でき、リスクを軽減できる点もメリットです。地域のニーズを踏まえた付加価値の提供が、長期的な競争力の強化につながります。

5.盗難・破損・災害のトラブル対策を検討する

トランクルームの経営者は物品の保管・保全に責任を持つことが必要です。盗難・破損・災害などの対策を講じ、利用者に向けて注意喚起しましょう。

警備員を置かずに盗難リスクを抑える方法として、監視カメラの設置を強調することの他、ワンタイムパスワード方式のスマートロックや入退室管理システムの活用などが挙げられます。

空調設備を完備することは、競合との差別化という意味でも重要です。またハザードマップから地震や水害のリスクを分析し、商圏内でなるべく災害リスクの低い場所に出店することも検討しましょう。

6.施解錠にスマートロックを活用する

無人運営を効率化する上で重要なのが、鍵の管理方法です。従来の物理鍵だと、無人施設では郵送での受け渡しが必要となり、即日利用に対応できないケースがあります。また、鍵の紛失や合鍵による不正利用のリスクに加え、シリンダー交換などのコスト負担が発生することも懸念点です。

スマートロックであれば、暗証番号やICカード、QRコード、スマートフォンなどで施解錠でき、ネットワークを通じて利用権限を遠隔管理できます。鍵管理の手間削減やセキュリティ強化につながるため、無人・省人化を目指すトランクルーム運営では有効な設備といえるでしょう。

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都市部の1棟型トランクルームなどは、フロアを1帖未満の区画に小分けにすることも多く、多数の鍵・利用者・入退室を管理する必要があります。スマートロックは有用ですが、各種管理システムと組み合わせた運用は難しいかもしれません。

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利用者に期間限定の時限キーを配布して物理鍵の受け渡しが不要になる他、スマートロックに加えてIPカメラやエアコンも一元管理・遠隔操作でき、セキュリティや空調品質の向上に役立ちます。APIにより施設予約システムなど各種管理システムとダイレクトに連携することもでき、無人営業店舗の他拠点展開とも相性の良いシステムです。

まとめ

トランクルームは都市部を中心にニーズが高く、空き物件や不採算店舗の有効活用に最適な事業の1つです。非倉庫業として営むレンタル収納スペースなら、特別な免許や資格は必要ありません。

参入障壁は低い一方、エリアによっては競合との差別化が必須です。価格・セキュリティ・空調管理など、自社独自の価値をアピールできる環境を整えましょう。

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