空き部屋のビジネス活用方法5選！リスク対策と収益化成功のコツ

一軒家の空き部屋やマンションの一室は、民泊やレンタルスペースなど、さまざまな形で活用できます。趣味と収益化を両立できる空間に作り変えることも、通年での収益運用や、民泊とレンタルスペースを組み合わせた運用も可能です。

この記事では、空き部屋の主な活用方法、注意点やリスクへの対策、そして運用を始めるまでの具体的な流れを解説します。さらに、スマートロックと連携できる管理システムを活用し、効率的な運用体制を整えることで、空き部屋ビジネスの成功を目指しましょう。

空き部屋をビジネスや趣味に活用する方法5選

一軒家の空き部屋やマンションの一室は、民泊のほかにもさまざまな方法で活用できます。例えば、宿泊を伴わないレンタルスペース、フレキシブルオフィス、シェアサロンなどです。フィットネスルームやホームシアターとしてリフォームし、収益化と趣味を両立するスペースに作り変える方法もあります。

民泊やゲストルーム

住宅の一部または全部を活用して民泊サービスを提供すれば、住宅としての機能をそのまま活かしながら宿泊施設として収益化できます。駅からのアクセスが多少不便でも、観光客や留学生、研修生などが滞在拠点として利用できるエリアであれば、一定の需要が見込めます。

民泊サービスを提供する場合は、都道府県知事などへの届出が必要です（住宅宿泊事業法・いわゆる民泊新法）。台所・浴室・トイレ・洗面設備が設置されていることなど、法律で定められた基本要件を満たせば、家主居住型の民泊として運営できます。

ただし、民泊新法に基づく営業は年間180日までと定められています。営業日以外は、家族や友人向けのゲストルームとして活用するのも一案です。
さらに、要件がやや厳しくなりますが、旅館業法に基づく「簡易宿所営業」の許可を取得すれば、通年での宿泊サービス提供や時間貸しも可能です。空き部屋をより安定的に収益化したい場合は、この方法も検討するとよいでしょう。

宿泊を伴わないレンタルスペース

空き部屋の有効な活用方法として、レンタルスペース運営もおすすめです。会議室、パーティールーム、撮影スタジオ、ダンススタジオなど、多目的に利用できる空間を時間単位または1日単位で貸し出すビジネスモデルです。内装の整備は必要ですが、需要の高いエリアであれば安定した収益を見込めます。

レンタルスペースは宿泊を伴わないため、民泊新法や旅館業法の制限を受けません。簡易宿所営業の許可を取得しておけば、民泊と併用して通年で運営することも可能です。

また、民泊の設備要件を満たさない空き部屋でも、レンタルスペースとしてなら有効活用できます。管理者の常駐も不要で、スマートロックや予約システムを導入すれば、自動化・遠隔管理による無人運営が可能です。遠方の物件でも効率的に管理できます。

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フレキシブルオフィスや書斎

空き部屋をビジネスユーザー向けにリノベーションし、フレキシブルオフィスとして活用する方法もあります。コワーキングスペースやレンタルオフィスのように、利用者の目的に合わせて柔軟に使えるワークスペースを提供するサービスです。

机・椅子・Wi-Fi環境・電源など、基本的な執務環境を整えるだけでも運用を始められます。個人利用やグループ利用、一時利用や長期利用など、設備と運営方針に合わせて最適なプランを設定することが可能です。

駅近でなくても、ワーケーション拠点やサテライトオフィスなど、新しい働き方に対応できるスペースとして需要が見込めます。宿泊を伴わない業態のため、通年での運営が可能であり、スマートロックなどを導入すれば無人での管理・運用も実現できます。

また、執務環境を整えた空き部屋は、運営者自身がワークスペースや書斎として利用することもでき、柔軟な活用が可能です。

シェアサロンやシェアショップ

空き部屋は、数時間や数日単位でスモールビジネスのための空間として貸し出すこともできます。活用例としては、ネイル・マッサージ・エステなどのシェアサロンや、フリーマーケット・展示会などのシェアショップがあります。

初期費用を抑えて開業したい個人事業者と、日常に新しい体験や交流を求める近隣住民をつなぐ場として、立地を問わず需要が見込める活用方法です。施術用ベッドなど、通常は導入コストが高い設備・備品も、民泊サービス向けに備え付けたものを流用すれば、低コストで運営を始められます。

ただし、事業者の集客によって人の出入りが増えるため、利用人数の制限や騒音対策など、周辺住民への配慮は欠かせません。一方で、スモールビジネスの成長を支援できれば、長期利用やリピーターの獲得につながり、安定した収益が期待できます。

フィットネスルームやホームシアター

収益化にも個人的な趣味にも生かせる空き部屋の活用方法として、フィットネスルームやホームシアターを挙げられます。フィットネスマシンやダンベル、あるいは大画面テレビやプロジェクターが完備された空間の貸し切りは、人目を気にせずフィットネスや映画鑑賞を楽しみたいユーザー層には魅力的なサービスです。

機材の調達に加え、床の補強や防音対策も必要ですが、都度払い（ビジター利用）で通えるプライベート空間は重宝される可能性があります。民泊などと併用して付加価値を提供することも、運営者自身で趣味の空間として活用することもでき、複数の空き部屋がある場合などに検討したい活用方法です。

空き部屋を民泊やレンタルスペースなどに活用するメリット・注意点まとめ

空き部屋は、民泊やレンタルスペースなどに活用して収益化を目指すのがおすすめです。ただし、法規制の順守や近隣住民への配慮など、いくつかの注意点もあります。ここでは、空き部屋を活用するメリットと注意点について解説します。

空き部屋活用のメリット

空き部屋を民泊やレンタルスペースとして活用することで、次のようなメリットが得られます。

• 収益化による維持費の補填：所有し続けるだけで固定資産税やメンテナンス費用がかかる物件から、副収入を得て、維持負担を相殺できる
• 資産の有効活用：放置による劣化や不法侵入などのリスクを防止しつつ、収益を生み出す資産として生まれ変わらせ、長期的な資産保全にもつながる
• 初期費用の早期回収：物件取得費がかからず、既存の設備・備品も流用でき、初期費用の早期回収を目指せる
• 運用の柔軟性：民泊とレンタルスペースの併用、時期に応じた価格調整など、柔軟な運用で集客リスクの軽減や収益の安定化を目指しやすい
• 地域への貢献：地域のニーズに応える魅力的な空間・サービスを提供することで、地域経済の活性化に寄与するなど社会貢献ができる

空き部屋活用の注意点

空き部屋を活用してサービスを提供する際には、次のようなリスクに注意し、対策を講じる必要があります。

• 法規制の順守：住宅宿泊事業法・旅館業法・建築基準法・消防法や地域ごとの規制を守り、許可の取得や届出を行う
• 近隣への配慮：見知らぬ利用者の出入りによる防犯不安、騒音やごみ問題に備え、住民への事前説明やルール作りを行う
• 管理規約や契約内容の確認：マンションなら管理規約、賃貸物件なら契約内容を確認し、転貸借の許可を得た上で活用する
• 清掃と衛生管理：マナー違反も想定し、遠隔管理でも清潔を保てる仕組みを整え、設備破損時の賠償請求も明文化する
• 安全な鍵管理：受け渡しを効率化し、紛失・盗難・無断複製・不正侵入を防止するため、スマートロックの導入を検討する

空き部屋のビジネス活用成功に必要な3ステップ

空き部屋をどのような営業形態で活用する場合でも、目的に応じた事前準備が欠かせません。特に民泊サービスを提供する際は、許可や届出などの手続きが必要になります。準備が整ったら、Web集客を活用して運用を開始しましょう。

1.活用方法に合わせた事前準備

まず、民泊として運営するのか、レンタルスペースとして貸し出すのか、あるいは両方を通年で併用するのかといった活用方針を明確にすることが重要です。

民泊新法（住宅宿泊事業法）に基づく民泊サービスは比較的始めやすい一方で、管理者の常駐義務や年間180日までという営業日数の上限など、いくつかの制限があります。レンタルスペースやフレキシブルオフィスなど、他の時間貸しビジネスと併用する場合は、旅館業法に基づく「簡易宿所営業」の許可取得を検討しましょう。

活用方法を決めたら、想定するターゲット層や空間のテーマを設定し、家具・家電・備品などを整えてコンセプトに合った空間を作り込みます。なお、間仕切りの設置やレイアウト変更など、構造に手を加える作業を行う場合は、次のステップで説明する各種手続きや法的要件に影響する可能性があるため注意が必要です。

2.許可・届出などの手続き

空き部屋を事業目的で活用する際は、関係法令に基づいて適切な許可申請や届出を行う必要があります。主な手続きは次の通りです。

• 民泊新法に基づく民泊：民泊制度運営システムを利用し、住宅宿泊事業届出書および添付書類を提出する
• 旅館業法に基づく簡易宿所営業：自治体の窓口で事前相談を行い、書類提出や施設検査を経て、保健所の営業許可を取得する
• 所有マンションや賃貸物件の活用：管理規約や賃貸契約を確認し、管理会社または物件オーナーから事前に承諾を得る
• 初めて事業を営む場合：所轄の税務署に「個人事業の開業届出書」を提出し、開業手続きを完了させる

いずれの形態でも、消防法に基づく防火安全対策は必須です。さらに、建築基準法により用途変更が必要となる場合があるため、あらかじめ自治体や消防機関の担当窓口に相談し、適法な運営体制を整えましょう。

3.Web集客を活用して運用開始

必要な手続きを終えたら、施設情報をWeb上で公開し、実際の運用を始めましょう。運用開始時の主なポイントは以下の通りです。

• 市場調査と料金設定：同エリア・同カテゴリの施設を参考に、市場動向や季節変動を踏まえて適正な利用料金を設定する
• 情報発信の準備：施設の特徴やテーマ、魅力が伝わるテキストや写真を整え、信頼性の高い情報を発信する
• オンラインでの露出強化：WebサイトやGoogleビジネスプロフィール、SNSを活用して施設の存在を広く周知する
• 利用ルールの明文化：騒音・衛生・安全に関する注意事項を明文化し、予約時や入室時に必ず利用者へ共有する
• 運営の効率化：スマートロックや予約システムを連携させ、入退室管理や予約対応を自動化する
• 集客チャネルの拡充：必要に応じて、宿泊・スペース予約ポータルサイトに登録し、集客経路を増やす

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イッツコムでは、空き部屋の活用を効率化するスマートロック・管理システムを提供しています。

「Connected Space Share（コネクティッドスペースシェア）」は、LINEアプリだけでドロップイン利用が完結するシステムです。また、「Connected Portal（コネクティッドポータル）」は、民泊運営やレンタルスペースの併用など、多様な用途に柔軟に対応できます。

LINEアプリだけでドロップイン利用が完結する「Connected Space Share（コネクティッドスペースシェア）」

空き部屋をレンタルスペースなどの時間貸しビジネスに活用する際は、利用者の利便性や満足度を高めることが重要です。そのためには、予約から入室までをスマートフォン1つで完結できる仕組みが理想です。しかし、多くのサービスでは専用アプリのダウンロードや複数デバイスとの連携が必要となり、ユーザーの手間が増える場合があります。

「Connected Space Share（コネクティッドスペースシェア）」は、LINEアプリだけで予約・決済・スマートロック解錠までを完結できるシステムです。施設のLINE公式アカウントを「友だち登録」するだけで利用でき、予約や決済のほか、割引情報やお知らせの配信など、ユーザーとのコミュニケーションも一本化できます。

料金授受や時限キーの発行はすべて遠隔で自動処理され、運用の手間を大幅に削減できます。さらに、全物件の予約状況・売上データ・ライブ映像を専用ダッシュボードで一元管理でき、清掃やメンテナンスなどの業務予約も同じ画面で完結可能です。

遠隔でのスペース運営や無人化を進めたい事業者に最適なシステムといえます。

民泊運営やレンタルスペース併用にも柔軟に対応できる「Connected Portal（コネクティッドポータル）」

民泊サービスを運営する場合は宿泊を伴うため、日またぎでのスマートロック認証や宿泊期間中の入退室管理を運営者側で制御できる仕組みが必要です。さらに、レンタルスペースなどと併用して運用する場合には、複数の利用形態に対応できる柔軟な管理機能も求められます。

こうした運用ニーズに最適なのが、特定のユーザーに特定の期間だけ利用可能な時限キーを発行できるサービス「Connected Portal（コネクティッドポータル）」です。ユーザーごとに解錠可能なスペースや曜日・時間帯を細かく設定でき、多様な施設運用に対応します。

対応するスマートロックは、ICカード認証・暗証番号入力に対応したセキュアなシステムで、解錠トラブル時には遠隔操作によるサポートも可能です。穴開け工事が不要で設置できるため、賃貸物件でも安心して導入できます。

さらに、IPカメラ・センサー・家電コントローラーなどと連携することで、鍵の動作と連動した映像撮影や空調管理も実現できます。API連携にも対応しており、 PMS（ホテル管理システム）と組み合わせれば、予約から時限キー発行までを自動化し、セキュリティと運営効率を同時に高められます。

まとめ

空き部屋の活用方法として、民泊新法に基づく民泊サービスは手軽に着手できるものですが、営業日数が年間180日までに限られるなど制限もあります。

宿泊を伴わないレンタルスペースなら通年で収益化でき、旅館業法に基づく簡易宿所営業の許可を取得すると民泊・レンタルスペースの併用も可能です。遠隔管理が許容される業態なら、スマートロックやクラウド型の管理システムも活用し、効率的な運営環境を整えましょう。

空き部屋の活用に必須の環境整備をお考えなら、運用ニーズに応じて最適なシステムを提案できるイッツコムにご相談ください。